住宅の販売をやっていると、ほとんどのお客様が住宅ローンを利用されるので、ローンの相談をされる事が多いのですが、中でも「どこの銀行から借りるのが良いか」という質問をよく受けます。
そこで、今回は住宅ローンの借入先としてお勧めの銀行と各銀行の特徴などを書きたいと思います。
ちなみに、通常は不動産業者や住宅メーカーが銀行の紹介から申込までやってくれますので、自分たちで銀行を回る必要はありません。
ですので、少しでも好条件で借入れをしたい方や自分で借入先を選びたい方に向けた内容となっております。
また、一般的な内容はwebで調べる事ができると思いますので、実際に東根市周辺で土地や住宅を販売する際に、お客様に提案するような内容が中心となります。
私が知らない事もたくさんあると思いますが、それでも住宅ローンに関わる機会は結構ありましたので、参考になれば幸いです。
Q．住宅ローンどこに申込めばいい？
A．基本は「地方銀行」です。
まず結論ですが、住宅ローンは基本的に「地方銀行」に申込むのが良いと思います。
地方銀行とは、地方に本店がある銀行のことで、山形県の場合は山形銀行、荘内銀行、きらやか銀行があります。
このどれかに申込めば、金利などの条件は大差ないので、家の近くにある銀行や普段利用している銀行があれば、そこで良いと思います。
また、少しでも好条件で借りたいのであれば、それぞれに審査申込をして、条件を比較し、金利の引下げ交渉をするのもありです。
地方銀行を選ぶべき理由は「金利」です。
銀行以外にも信用金庫など色々な金融機関がありますが、銀行から借りた方が安い金利で借りられることが多いので、まずは地方銀行に審査の申込をするのが無難だと思います。
ちなみに、三菱UFJ銀行や三井住友銀行、みずほ銀行など「都市銀行」と呼ばれる銀行がありますが、住宅ローンについては申し込んだ事がないのでわかりません。💧
地方には支店が少ないので、そもそも使うきっかけがありません。
銀行以外の金融機関を選ぶメリットについて
実際のところ、銀行以外の金融機関をお客様にご紹介することはあります。
金融機関によって様々な特徴がありますので、お客様によっては銀行よりも良い条件で借入れできる場合があるからです。
銀行以外で、私がお客様に提案する金融機関は「労働金庫」「信用金庫」「信用組合」などがあります。
それぞれ以下のような特徴があります。
・労働金庫
山形には東北労金があります。
労働者のための金融機関で、個人事業主や会社役員の方は利用できません。
住宅ローンは珍しく「固定金利」を勧めています。
最長で40年のローンが組めます。
審査が通りやすい印象です。
お勤め先によっては保証料が無料になる場合があり、条件に当てはまれば選ぶメリットが大きいです。
・信用金庫、信用組合
山形信用金庫、新庄信用金庫、北郡信用組合などがあります。
地域に根付いた金融機関で、銀行ほど堅くないイメージです。（勝手な印象です。）
銀行で審査が通らなかったお客様が、信用組合や信用金庫で審査に通ったという事が、たまにあります。
全体的に銀行よりも審査が通りやすい印象なので、残念ながら銀行でローン審査が否決されてしまった場合に申込みをしてみるのも良いかもしれません。
その他にも、各市町村の農協でも住宅ローンの取扱いをしています。
市町村によって異なりますが、東根市農協は住宅ローンに力を入れており、金利も安いのでお勧めです。
ネット銀行の住宅ローンについて
楽天銀行、auじぶん銀行、イオン銀行などがあります。
ズバ抜けて金利が安いですが、実際に住宅を購入する際には、あまり利用されません。
理由は主に二つあります。
一つは、審査に時間がかかること
住宅ローンの審査には、「仮審査（事前審査）」と「本審査」の２段階の審査が行われます。
普通の銀行では、仮審査の時点で年収や過去にローンの返済が遅れていないか等をチェックされ、おおむね住宅ローンを利用できるのか判断できます。
ですので、仮審査で承認をもらってから、家の契約に進むというのが、住宅購入時の流れです。
ですが、ネット銀行の仮審査では、年収と借入額をもとにした簡易な審査しか行われないため、仮審査で通っていても本審査で落ちてしまうことがあります。
つまり、契約をするには、仮審査ではなく本審査で承認をもらう必要があり、本審査には結構な日数がかかります。
不動産会社によって対応は異なると思いますが、契約をしないと物件を抑えておけない場合が多いので、ネット銀行は不利になります。
二つ目は、不動産業者が手続きのお手伝いをできないこと
住宅購入時には、ローン手続きをはじめ、様々な決め事や段取りがあります。
通常は不動産業者やハウスメーカーが段取りをしてくれて、お客様はそれに任せておけばよいです。
ですがネット銀行を利用する場合、ローン関係の手続はすべてお客様自身で行わなければなりません。（個人情報保護の都合です。）
ネット銀行は店舗がなく、手続きや書類のやり取りは郵送になります。
直接相談に行くこともできないので、書類に不備があったりすると手続きが中々進みません。
自分で根気よく調べるのが得意な方には向いていますが、取引がスムーズに行かないことが多いので、不動産会社によってはネット銀行の利用を断るケースもあるようです。
金利が安く魅力的ですが、以上のようなデメリットがあり、弊社でもあまりお勧めしていません。（どうしてもと言われれば断りはしませんが🤔）
住宅購入時には、契約の相手方の都合もありますので、スムーズに取引ができる実店舗のある金融機関が使われることが多く、ネット銀行はどちらかと言うと、住宅ローンの見直しや借り換えの時に利用されることが多いのかと思います。
フラット35
銀行などが取り扱う、普通の住宅ローンと違い、「フラット35」という特殊な住宅ローンもあります。
詳しくはwebで検索してもらった方がよいと思いますが、簡単に言うと以下のような特徴があります。
・金利が全期間固定で、金利が上昇するリスクに強い。
・勤続年数１年未満、団信（生命保険）加入不可でもローンが組める場合がある。
・フラット35適用対象の建物じゃないと利用できない。
金利に関しては、全期間固定で安心な分、通常の銀行の金利（変動金利）より高いです。
私は固定金利より変動金利を推しているので、地方銀行で住宅ローンが組めれば、フラット35を使う必要はないと考えていますが
勤続年数が短い方や、持病があり生命保険に加入できない方でも利用対象になるため、お客様の条件次第ではお勧めすることもあります。
申込自体は各銀行などで申し込み可能です。
その他の判断基準
借入先を選ぶうえで、一番気になるのは金利だと思いますが、その他にも住宅ローンには色々な条件がありますので、いくつかご紹介したいと思います。
・団体信用生命保険（略して団信）
住宅ローンを組むには、団信という生命保険への加入が条件となります。
（フラット35は例外で団信への加入が条件ではありません。）
もし、住宅ローンの債務者が亡くなった場合、この団信による保険金で住宅ローンの残債が支払われます。
通常の団信は、どの金融機関でも保険料が金利に含まれているので、別途保険料を支払う必要がありませんが、金融機関によっては別途保険料を支払うことで死亡以外にも三大疾病など広範囲を保証できる団信を付けることが可能です。
また、通常の団信に癌も保証されている金融機関もあったり、条件が各社異なりますので、結構重要な比較ポイントです。
・資金使途
住宅ローンは、本来、土地と建物の購入にかかる費用を借入れる物ですが、最近では購入に掛かる諸費用、外構工事代、家具家電代、引越代など幅広い資金使途で住宅ローンを利用できる金融機関が増えています。
住宅ローンの資金使途として利用できる範囲は、各金融機関によって異なりますので、全額ローンを希望される場合は要確認です。
特に最近は、マイカーローンなどの残債も住宅ローンで支払ってしまう「おまとめ資金」を認めてくれる金融機関がありますが、すべての金融機関で認められているわけではないので、ローンの残債がある場合はご注意ください。
・繰り上げ返済の手数料無料
ローンは繰り上げ返済をして、早く残債を減らすことで、完済までの利息を大幅に減らすことができます。
しかし、繰り上げ返済には手数料が掛かるので、何十万という金額じゃないと、繰り上げ返済の意味がないというのが通常です。
ですが、最近はネットバンクを利用することにより、繰り上げ返済を手数料無料で行える金融機関があります。
ネットバンクが使える銀行であれば対応していることが多いと思います。
繰り上げ返済をして早くローンを完済したい場合は大きなメリットになりますので、確認してみてください。
審査についての豆知識
ローン審査については不動産屋やハウスメーカーに相談に乗ってもらえば、皆さん把握していると思いますので大丈夫だと思いますが、自身で複数の金融機関を回られる場合は審査の仕組みを理解した方が良いと思います。
住宅ローンを組む際に、お金を貸してくれるのは、銀行などの「金融機関」ですが、ローンの審査を実際にしているのは「保証協会」という組織になります。
保証協会の役割は簡単に言うと、「連帯保証人の代わりになってくれる組織」です。
つまり、ローンを返済することができなくなった場合、保証協会が代わりにローンの残債を支払ってくれます。
（その後は、借金がなくなるわけではなく、保証協会に支払っていくことになります。）
住宅ローンを組む際には、この「保証協会」と保証契約を結ぶことが条件となるため、ローン審査とは実際のところ保証協会による「保証契約を結んでも大丈夫なのか」という審査になります。
そして保証協会は、「山銀保証サービス」のような銀行独自のものもあれば、「東北総合信用保証」のような各金融機関に広く利用されているものもあります。
つまり、複数の金融機関に審査申込をしても、審査をする保証協会が被っていては、審査結果は同じになるという事です。
山形銀行、荘内銀行、労働金庫は独自の保証協会による審査を行いますので、他の金融機関の審査と被りません。
審査を申込む際には検討してみてください。
以上、住宅ローンについてでした。
住宅ローンの事はちょっと難しいですが、長期で高額なローンになるので条件をよく理解して借入先を選ぶのが大事だと思います。
あとは経験豊富な不動産業者からアドバイスをもらいましょう。👍